Định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định giá chuẩn xác

# PHUGIATHINH | 06/07/2021

Đứng trước sự biến động thất thường của các dự án bất động sản trên thị trường Việt Nam, việc định giá bđs trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Có như thế bạn mới nắm bắt được thời điểm nên mua và nên bán nhà, đất để tăng hiệu quả sinh lời.

Vậy định giá bất động sản theo phương pháp nào hiện nay sẽ đem lợi nhuận và tránh làm mất nhiều thời gian? Cùng Phú Gia Thịnh tham khảo trong bài viết dưới đây nhé.

Định giá bất động sản là gì? 

Định giá bất động sản là khái niệm tưởng chừng như phổ biến nhưng không phải ai cũng biết. Định giá bất động sản là mức giá dự kiến của một loại hình bất động sản nói chung, đó có thể là nhà ở, nhà đất, tài sản gắn liền với đất hoặc chung cư, biệt thự…

Thông qua quy trình định giá bất động sản, bạn có thể biết được chính xác mức giá cần bán hoặc nên mua vào thời điểm thích hợp. Dĩ nhiên việc thẩm định giá bất động sản cần được tiến hành dựa trên các phương pháp định giá bất động sản theo quy định.

Nhìn chung, giá trị định giá bất động sản thường phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố trong quá trình tiếp cận công nghiệp hóa toàn cầu như: quan hệ cung – cầu, khách hàng đầu cơ, dự án mang tính phân phối độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh, dự án sở hữu vị trí đắc địa, có tiện ích khu vực thuận lợi gần trung tâm thương mại, đơn vị hệ thống cơ sở hạ tầng xung quanh,…

định giá bất động sản

Định giá của bất động sản giúp bạn có sự nhìn nhận rõ hơn về lợi ích và rủi ro của tài sản

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản tốt nhất

Căn cứ vào thông tư số 145/2016/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, việc định giá bđs cần được thực hiện theo các phương pháp định giá bất động sản sau:

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trong thẩm định giá hoạt động dựa trên nguyên tắc thay thế. Tức là trước khi quyết định mua bán một bất động sản nào đó, bạn sẽ tìm kiếm nghiên cứu và so sánh nó với những bất động sản tương đương đang hiện hữu xu hướng trên thị trường. 

Đương nhiên sẽ không có định giá bất động sản nào giống nhau hoàn toàn về vị trí địa lý, diện tích, tiện ích, pháp lý… Do đó khi sử dụng phương pháp thẩm định so sánh, bạn cần trực tiếp thu thập và phân tích các giá trị của các bất động sản giống với bất động sản đang cần thẩm định giá bất động sản.

Dựa vào việc đánh giá này bạn sẽ điều chỉnh lại giá trị hợp lý tương đối cho bất động sản mục tiêu.

Đặc trưng của cách định giá bất động sản này là dễ thực hiện, không có công thức phức tạp, bằng chứng rõ ràng. Tuy nhiên, mặt hạn chế của nó là nhà đầu tư phải tìm được các giao dịch liên quan đến bất động sản tương tự trong cùng khu vực. Có như thế mới tiến hành so sánh được. Càng ít bất động sản tương tự độ uy tín chính xác trong định giá càng giảm dần. 

Ngoài ra vì thị trường bất động sản có thể biến động thay đổi bất cứ lúc nào dự tính chỉ trong thời gian ngắn. Do đó để thực hiện phương pháp này đòi hỏi người thẩm định giá bất dộng sản phải có nhiều kinh nghiệm thực chiến, tham khảo các ý kiến của các chuyên gia tư vấn như thế mới đưa ra kết quả chính xác.

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là cách thức định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định. Các nguyên tắc nên lựa chọn khi tiến hành tính giá theo phương pháp chi phí là:

  • Nguyên tắc thay thế
  • Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
  • Nguyên tắc cung cầu
  • Nguyên tắc cân bằng

Ưu điểm lớn nhất của phương pháp này đó là đơn giản, dễ thực hiện dành cho những người nắm vững nguyên tắc. Tuy nhiên để áp dụng cách thức này bạn cần thu thập đầy đủ thông tin, nghiệp vụ kế toán, dữ liệu mang tính lịch sử phục vụ cho quá trình định giá… Điều này không hề dễ dàng vì rất khó để tìm được tài sản đang được môi giới giao dịch có đặc điểm tương tự với tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là hình thức thẩm định dựa trên sự biến động các dòng thu nhập ròng trong tương lai. Thông thường người ta chỉ áp dụng phương pháp này khi gặp khó khăn trong thu thập dữ liệu trực tuyến ở hai phương pháp so sánh và chi phí.

Tài sản thường được đưa vào thẩm định giá bằng phương pháp thu nhập là khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim…

định giá bất động sản

Phương pháp thu nhập – một trong những cách thức định giá thường được sử dụng

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được xác định dựa trên giá trị vốn hiện có tính theo công thức lấy giá trị ước tính của tài sản trừ đi các loại chi phí phát sinh. Phương pháp định giá này thường chỉ áp dụng đối với bất động sản có tiềm năng phát triển.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá được tính bằng cách trừ đi phần giá trị tài sản gắn liền với bất động sản. Gồm cả giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất.

Các bước tiêu chuẩn trong định giá bất động sản

Bước 1: Xác định sơ bộ về tài sản cần thẩm định

Trước khi tiến hành thẩm định tài sản chi tiết, bạn cần xác định giá thị trường ước tính cho tài sản mục tiêu, cùng với đó là những trao đổi về mục đích và thời điểm thẩm định giá phù hợp.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Lập và theo dõi bảng kế hoạch thẩm định giá cho phép bạn theo dõi tiến độ công việc ở từng nội dung cụ thể. Kế hoạch thẩm định giá cần có đầy đủ các tiêu chí như: mục tiêu, yêu cầu, phạm vi, phương pháp tiến hành định giá, quy trình đóng góp thu thập dữ liệu, tiến độ thực hiện. 

Bước 3: Khảo sát, thu thập thông tin về bất động sản

Khảo sát thực tế là bước quan trọng cần được thực hiện nghiêm túc và cập nhật thông tin về tài sản rõ ràng. Một số thông tin cần thu thập gồm:

  • Chính sách pháp lý của dự án 
  • Chính sách thuế, 
  • Quá trình giao dịch của bất động sản
  • Nhu cầu thị trường,…

Bước 4: Phân tích thông tin

Sau khi đã tổng hợp đủ các thông tin liên quan đến bất động sản, bạn bắt đầu phân tích từng thông tin một. Hãy chú ý đến các yếu tố như: 

  • Tính sử dụng của bất động sản phải hợp pháp
  • Tính sử dụng tốt nhất của bất động sản khi đứng riêng lẻ 
  • Phân tích các thông tin thực tế trên thị trường liên quan đến tài sản để có góc nhìn đa chiều. 
định giá bất động sản

Thông qua phân tích thông tin từ nhiều nguồn bạn sẽ có sự định giá tài sản đúng đắn hơn

Bước 5: Đưa ra kết quả xác định giá bất động sản mục tiêu

Từ các bước trên bạn sẽ đưa ra được kết quả định giá bất động sản phù hợp với thị trường và quyết định đầu tư cho các doanh nghiệp nhằm tạo ra lợi nhuận hấp dẫn, chiết khấu phần trăm cao. Đồng thời, bảo toàn cổ phần, tiền của với các dự án công ty đầu tư lên đến trăm tỷ. 

Bài viết trên đây là tổng hợp những thông tin cơ bản hữu ích liên quan đến quá trình định giá bất động sản, hy vọng các nội dung do chúng tôi cung cấp sẽ có ích cho nhu cầu tìm kiếm của bạn nhé.

Có thể bạn quan tâm:

SGD BẤT ĐỘNG SẢN PHÚ GIA THỊNH

    Nhận Báo Giá và Khuyến Mãi chi tiết từ chủ đầu tư

    5/5 - (2 bình chọn)